新股概况
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新股评价
保荐人：中信里昂；华泰金控，稳价人：中信里昂，按保荐人中信里昂历史业绩来看，近三年表现一般，但若只参考最近1年，表现尚可，华泰做保荐人历史业绩也不算太好。中信做稳价人的表现还可以，算比较积极，至少应该强于高盛。有绿鞋，预计售出，有稳价机制。
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引入10位基石投资者，包括泰康人寿、高瓴资本、雪湖资本、中金启融基金、UBS Asset Management、Marshall Wace Asia Limited、Aspex Master Fund、WT基金、3W Fund、China Orient Multi-Strategy Master Fund，合共认购26.7亿港元，按中间价计算，约占发售股份44.97%，设六个月禁售期。
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按综合实力计，公司自2016年至2020年连续五年被中指研究院评为中国物业服务百强企业十强之一，自2015年至2020年，连续六年西南地区排名第一。
财务数据显示，2017年-2019年，金科服务营收分别为10.47亿元、15.24亿元、23.28亿元，复合年增长率为49.1%;同期净利润分别为1.14亿元、1.64亿元、3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。财务数据整体上来看颇为不错。
公司营收来源主要来自于以下四大类：1 物业管理服务；2 非业主增值服务；3 物业增值服务；4 智慧科技服务。
对比合景和世茂要更好的是，金科服务，国配里并没有搞老股销售或者捆绑地产股销售，这样抛压就会小很多。
最近的Pre-Pro在今年6月份，有一年的禁售期，对比发行价中位数折让了72.09%，这个折让的确太大了，换句话说，我们打新人的拿货价比一级市场要高出了好几倍。世茂是今年4月份，当时折让了40.8%，金科用更短的时间，涨了更多，有点抢钱的内味了。
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除此之外，我们通过估值、在管面积等数据来对比下，看看金科的估值到底怎么样，先挑选一个去年的保利物业，再选2个刚刚破发的物业世茂和合景悠活，渔夫统计、计算了下,见下边表格：
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中签率预测
经过了物业板块四大惨案之后，很多人认为金科会是第五杀，至少目前看，认购超冷淡，这个票的回拨有点特殊：低于10倍，公开比例为9%，若公开发售认购10倍至少于45倍，公开发售比例将由9%增至13.5%，45倍至少于95倍即增至18%，认购95倍或以上则回拨至36%。
也就是说，最终公开的总冻资额在57E以内，公开只有9%的货，255E以内，公开只有13.5%的货，按第一天的孖展情况来看，冻资可能都达不到57E，这样的话，甲乙组各得6W手，如果按目前趋势继续发展，一手中签率应该达到100%，乙头的货将会超多，甚至多过世茂，如后续稍稍火爆一些，超过57E，导致回拨到13.5%，一手中签率也会超过80%。感觉不太可能超45倍了，也就是公开最多只会拿13.5%。
个人策略
客观的说，按照金科服务的体量，给的估值并不能算贵，至少要比世茂、合景悠活厚道的多，当然都不如保利厚道。近期物业板块回升，保利也是表现优异，就是一个证明。物业股，体量越大，估值溢价越高，介于保利和世茂之间的金科，如果可以按下限价发行，配合物业股这段时间的回调，应该能吃点小肉。加上如不回拨，公开只有9%的货，15%的绿鞋基本可以兜住。当然这个Pre-IPO的折价的确是一个大大的黑点。
最近的新股分析已经形成了一种风气，来个新股，都先说一遍悲观不看好，估值高、割韭菜云云。如果稍作推荐，好像是在帮着发行方助纣为虐，协助割韭菜。反正先说了破发，不推荐怎么样也不会被打脸；但你说了推荐，结果破发，那定会被骂的狗血喷头。时间长了，人人都搞估值论，全都越来越理性，只能是把打新的热度越降越低，最终谁也赚不到钱，有时候上点头也挺好的。
这个票，我准备在截止日(11月9号晚上)前再决定。考虑几个因素，一是这期间是否有更好的标的冲突，二是实际孖展倍数希望可以低于3倍。我的逻辑就是大票搏冷，一个是博它下限价格发行，一个是博下绿鞋，三是这期间物业板块的整体表现。参与的话BP+一手现金铺开，上可能吃点肉，下有绿鞋保底，为啥放弃呢。
保守的朋友可以忽略它，看好物业板块回调的也可以二级市场买买性价比高的票。
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