夹在2个热点票中间，今天悄无声息地又来了一家代建公司---中原建业。我用剩下不多的钱打了点现金一手和白嫖套餐。
基本信息
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中原建业是以河南省为重心的物业房地产代建公司，业务覆盖河南省大多数县及县级以上城市。截至去年底，该公司206个在管项目中，共有193个项目位于河南省，总建筑面积约2420万平方米。
根据中指研究院的资料，预期河南省房地产商业代建市场的潜在规模将由2020年的约29.7百万平方米增至2025年的约62.8百万平方米，复合年增长率为16.2%。
2020年，中原建业的在管项目的已售总建筑面积约为5.7百万平方米，市场份额为29.2%，及2017年至2020年总合约销售金额的复合年增长率为71.5%，两者均在中国所有同行中排名第一。
保荐人工银和建银，稳价人法巴，银行系做保荐人普遍表现一般，历史上参与物业、地产类的IPO项目较多，比较意外的是找了个外资行做稳价人，法巴也是之前建业新生活的保荐人与稳价人，之前几次护盘表现一般般。
引入一家基石占比5%，值得一提的是，这个基石之前仅出现过一次，就是做为另一家代建公司，也是港股第一个上市代建公司--绿城管理控股做的基石。
财务数据
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代建公司最大的亮点就是超高的毛利率、净利率，远高于大多数地产开发类公司。为何会有这么高的利润，招股书有介绍，简单来说：主要是轻资产的模式，加上中原建业主做商业代建毛利较高且扎根于河南省，形成规模化效应降低成本。
遥想去年绿城管理上市的时候，恰逢港股打新热潮，思摩尔、祖龙、欧康等好票纷至沓来，也就没什么精力去研究这个绿城管理，当初简单的看做是一家地产公司，并没去关注和参与，没想到的是上市后以2.5的发行价，暗盘收涨8%，首日收涨30%，一度冲击4.4的高位，加之很好中签，首日的乙头收益竟与思摩尔相当，实属大肉一枚。目前股价也稳定在19倍PE附近（13倍左右发行）。
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而对比绿城，建业营收不及绿城，但利润更高，所以虽发行的上限市值与绿城接近，均为百亿规模，但PE更低，9.67-12.9倍，取中位数11倍左右。这个票目前认购较冷，招股价上下限区间较大，如能像绿城一样，取中下价位定价（绿城最终定价2.5，招股价范围2.2-3），大概率会有一定收益。
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按营收和合约面积算，建业大体是排在老二和老三的位置，老大就是表中的A公司--绿城管理，不过建业发展不错，2020年有逆袭之势。所以老大19倍，老二11倍，个人认为估值还比较合理。
不过这个票也有一个减分项，就是募资的10%部分，会优先留给持有建业地产的老股东，按90股建业地产可优先获配1股中原建业的比例。相当于国配的一部分货源可能会流入到散户手中，造成一定抛压。
中签率和个人策略
简单说下中签率，以第一天情况看，认购很冷，一方面是本身很多人不了解这个票，另外就是京东物流的把孖展都吸光了，其实越冷越好，越冷清，偏下限定价的几率越高，绿鞋效用也越大，相对也更容易中签。
按首日情况，不回拨的几率较大，甲乙组各8200手，货不多，一手中签率大概为20%左右，稳中和乙头就不算了，估计大多数人也就是一手党碰碰。个人白嫖+少量现金凑个热闹。
最后说一句，现在港股里边物业股越来越多，没上的大物业已经没有几家了，未来同样具备物业股优势的，高扩展、轻资产的代建公司可能会是下一个地产公司分拆上市的摇钱树版块，现在也仅有两家上市公司，潜力不小，后边可以持续关注这个版块。